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国策视点深化与拓展房地产估价业务之路——探讨估价咨询顾问业务
发布时间:2022-09-12 04:07:19 来源:hth华体会网页版在线登录 作者:华体会登录入口

  原标题:国策视点深化与拓展房地产估价业务之路——探讨估价咨询顾问业务类型

  本文在“洞察大势 寻找方向——估价业务深化与拓展之路”的2020年中国房地产估价年会征文活动中荣获优秀奖

  摘要:目前我国房地产估价行业经过几十年的发展,不断壮大的同时业务竞争也日趋激烈。部分房地产估价机构依旧为传统型估价业务为主,业务类型较单一,同质化严重,随着传统业务营收的下降以及结算周期的延长,业务转型也就成为大部分估价机构即将面临且急需解决的问题。本文将从业务类型的角度与大家一起探讨深化与拓展房地产估价业务之路。

  近年来随着经济发展与技术升级,信息越来越透明,房地产估价需求也随之转变,传统的银行抵押类房地产估价业务已经从人工处理慢慢转变为被自动估价系统所替代,同时银行的房地产估价类业务付费方式也慢慢转变为由银行付费,房地产估价市场同业竞争日趋激烈。遇上今年新冠疫情的突发,经济活跃度骤然降低,使众多房地产估价机构面临的业务窘境更加突显,可以说深化与拓展房地产估价业务之路的探讨已是迫在眉睫。本文将从业务类型的角度与大家一起探讨估价咨询顾问业务,探讨深化与拓展房地产估价业务之路。

  房地产交易是在市场经济中的重要一环,涉及金额大,在每一个交易行为达成之前,往往都是经过多方思虑的,考虑金额,考虑位置,考虑学位,考虑投资……房地产交易咨询类顾问业务需求是较为常规的,与常规的房地产估价业务相似,然而侧重点却不同;咨询类顾问业务不拘泥于形式上报告,出具正式报告或许不是必要的,更侧重于真实案例或实际建议。

  譬如农村集体物业的咨询,集体物业没有成熟的流通市场,交易案例信息获取难度较大,往往需要我们平常利用深耕的业务途径多方面去积累案例、了解市场,对于某些潜在交易人来说,集体性质的物业价值并不会低于国有出让性质的。又如实体商业网点选址,除了有租金估值的需求,更侧重具体选址的建议,除了需要熟悉当地房地产市场,更需要做客流量的实地摸底调查及估算。再者房地产交易往往体量大,价值高,交易环节需缴纳的税额较大,必然会涉及税务范畴的咨询。土地增值税、所得税在税额中占比较大,而且处于个人与处于企业名下的房地产,计税规则与幅度各有不同,企业名下的房地产交易所缴的税部分可以抵扣所得税,而个人名下的房地产交易税款却无此效用;税额的大小往往能左右交易的进行,需要结合实际情况给出建议,更有房地产的交易、开发、运营等,往往涉及到房地产公司的经济行为,因此需要处理咨询顾问类业务的估价人员对企业会计、税务有一定的基础知识,或者与专业的会计、税务人员共同处理,提供经济、可行的实际建议。更有可能,委托方咨询的是房地产投资价值,而非当下的市场价值,这需要站在委托方的角度考虑估价对象的投资效益或投资效用,考虑房地产未来所能带给委托方的协同效益或其他效益,其估价条件的设定区别于常规的业务,需视委托方的实际情况而定……

  咨询类顾问的业务需求,不像传统法规类估价业务有特定的业务渠道,如银行、国企、政府等;拓展咨询类顾问业务,需要估价业务人员具备相当的估价知识,贴近房地产交易市场,增加与委托方的接触广度,学习其它行业领域里的专业知识,进一步去挖掘房地产估价业务的主动需求。

  推行城市更新目的是对城市中与当前经济发展不适应的区域进行拆迁、改造、投资和建设,以新型的城市功能替换功能性衰败的物质空间,使衰落的区域重获生机,重现繁荣。随着经济发展到一定程度,早期的城镇、村庄、厂房等经过几十年的居住使用,建筑形态、建筑状况已经变得落后、残旧,与当今的社会经济发展形态不相适应,更新改造是必然的选择。

  我国的房地产市场,随着城市化高度发展已经由增量市场逐渐向存量市场演变,城市更新可以说是存量房地产市场中的重要环节,也是房地产市场业务的未来增长点之一,不论是拆旧建新,还是活化改造,其过程始终伴随着估价业务需求。房地产存量市场中具有较多适应于城市更新阶段的小规模项目,项目周期相对短,中小规规模更新项目一般通过更改物业内部装修及功能布局来提升租金收益,从而提高物业价值;中大规模更新项目则通过调整物业的用途规划及属性来提升价值,如工改商,工改住,住改商,旧厂房改运动场所,旧商场改办公楼,旧办公楼改长租公寓,甚至整体拆除重建,重新规划布局等。盘活、改造、运营、拆除重建存量房地产,在运用房地产估价专业知识的同时,也涉及到土地规划、城市更新等领域的知识,跨领域作业正是深化与拓展房地产估价业务所需要的助力。

  城市更新类顾问业务,涉及类别较多,像旧改政策研究、旧改奖励申请、拆赔模式研究、旧改可行性研究分析、现状摸底调查、产权调查确认、改造意愿征集、征收补偿费用预算、征收安置补偿评估、征收补偿谈判顾问、社会风险稳定评估……城市更新类顾问业务,项目周期较长,各环节密切紧扣,需要走访实地与受众群体沟通谈判,获取基础信息,了解实际情况,以更好地推动项目。应对城市更新类业务,除了关注城市更新的政策,进行逻辑严密的估价测算,还需要项目里的估价师拥有不俗的组织能力、沟通协调能力、判断能力与解决实际问题的能力,往往城市更新类项目需要估价技术之外的能力进行推动。

  通过对城市更新中存量房地产的改造、盘活,节约土地资源的同时创造更大价值,促进城市更新发展的同时保持房地产行业对经济发展的推动作用。可以说,城市更新是房地产发展中的重要一环,同时也是深化与拓展房地产估价业务之路的重要方向。

  资本市场可以推动行业的快速发展,房地产资本市场类估价业务,离不开房地产资产证券化。资产证券化,是指以基础资产所产生的现金流作为偿付支持,通过结构整合等方式进行信用增级,在此基础上发行资产支持证券的业务活动。简单地讲,就是通过出售基础资产的未来现金流进行当下融资。

  当房地产市场从增量市场逐步向存量市场演变,存量市场中买卖房产的简单获利模式将不再成为主流,专业机构的通过运营,组合投资,可能成为稳定收益的主要途径。房地产存量市场中,随着人民生活态度、消费观念、经济能力的变化,房地产租赁市场未来或将迎来蓬勃发展,以租代售,租售同权,长期租赁。稳定的租金收益正属于资产证券化基础资产的范畴,现金流是现代企业的血液,利用稳定的租金收益进行证券化再融资,可以进一步提高资金利用率,加速企业运营发展,推动资本市场良性循环。除了租金收益,还有债权收益、项目收益等等,任何房地产项目经优化组合后,可以在未来产生稳定现金流量的,理论上都可以作为基础资产进行证券化融资。

  广义的资产证券化类型有:实体资产证券化类型,实体资产向证券资产的转换,是以实物资产和无形资产为基础发行证券并上市的过程,如商业房地产为基础,发行证券进行融资。信贷资产证券化类型,把欠缺流动性但有未来现金流相对稳定的信贷资产经过重组形成资产池,并以此为基础发行证券,如银行的抵押类贷款、企业的应收帐款等。证券资产证券化类型:将证券或证券组合作为基础资产,再以其产生的现金流或与现金流相关的变量为基础发行证券,实行再融资。经CNABS统计数据可得,住房抵押的信贷ABS发行规模2018年为5842.63亿元,2019年为4991.49亿元;不良资产重组的信贷ABS发行规模2018年为158.8亿元,2019年为143.39亿元;除了信贷ABS产品,还有企业ABS产品,可见资本市场类业务规模相当庞大。

  房地产资本市场类业务,终究离不开房地产价值,资本市场上的估价业务规模体量较大,证券产品的发行会涉及众多投资者,为了保障投资者的切身利益,需要估价机构在做好房地产估价本身的同时,不断深入了解资本市场,结合房地产估价规范与资产证券化业务相关指引,方能做好房地产资本市场类业务,更好地深化拓展房地产估价业务。

  常规的房地产估价业务,是单一环节的估值,在单环节的前后进行延伸至项目整体流程,即是全流程类顾问业务,如房地产开发项目、城市更新项目等。房地产行业在推动经济发展上占有重要地位,其经济体量大,项目周期较长,在立项、规划、开发、销售、运营、退出等环节中,涉及很多专业的知识,需要专业团队去处理。因而房地产项目的过程中,涉及的估价业务类型较多,包括项目前期的市场调查,立项报告,项目经济可行性研究,拆迁补偿,迁户谈判,项目开发的工程监管、销售定价,项目后期的运营方案,现金流测算等等。当房地产项目方本身不具备专业团队,或者能力不足以达到投资人预期的时候,全流程类顾问业务需求随即产生,开拓全流程类顾问业务,是房地产估价业务的深化,既能获取相当的业务营收,又可以增加估价客户的粘度,拓宽估价顾问业务的广度。

  当然开拓房地产全流程类顾问业务,难度相对较大,需要估价人员比房地产项目方本身的员工能力更强更广,需要估价团队具有丰富且扎实的房地产项目知识及实操经验,另外对涉及房地产的其它相关领域也要掌握一定的知识,需要较强的项目把控能力,同样也需要估价机构综合资质高,综合实力强。此类业务涉及环节多,团队往往需要进行反复沟通、修改,客户对项目的经济性要求高进而要求估价团队对各个环节的处理均要精益求精。

  全流程类顾问业务,属于综合性业务,是将常规房地产估价业务进行深化拓展的方向之一,业务的拓展,需要估价人员较高的综合能力,需要估价机构较强的综合实力,可以说房地产估价人员能力的提升、房地产估价机构实力的增强,是在深化与拓展房地产估价业务之路上所必不可少的。

  房地产估价业务竞争日趋激烈的当下,估价咨询类顾问业务的拓展已是势在必行,除了上述几类的咨询类业务方向,还有其它类型的业务方向,如法规式业务,跨领域业务。然而,房地产估价咨询类业务的拓展深化之路上,并不能拘泥于业务形式,所谓实质重于形式,只要是与房地产估价相关联,可以利用估价技术,进行量化以及测算,最终得出合理的结果或方案,为委托方解决问题、创造价值,即是属于房地产估价咨询业务的范畴,值得我们估价人员进行深化拓展……

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